楼市：去投资化时代

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http://money.sohu.com/2015032/n410165527.shtml
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楼市：去投资化时代

    所谓楼市去投资化，就是指市场回归本源，重新开始关注住宅的居住属性，而不再关注是否可以通过房产投资来获取巨额回报。这样的选择，在之前是一种被动调整，而在未来应该成为主动选择。

　　去投资化趋势明确

楼市去投资化趋势已经十分明确。随着住宅资产属性的不断弱化，其居住属性已经进一步凸显，由此而导致住宅投资的作用不断削弱。

　　所谓楼市去投资化，就是指市场回归本源，重新开始关注住宅的居住属性，而不再关注是否可以通过房产投资来获取巨额回报。这样的选择，在之前是一种被动调整，而在未来应该成为主动选择。

　　楼市去投资化的形成和确立，原因有很多种，既有外力的推动，比如受政策影响；也有市场自发的选择，比如持有、转让成本较高以及房价不涨导致投资回报大幅回落等等。综合来看，是多种因素合力促成的结果。

　　也有迹象表明，楼市投资行为已经出现明显下滑现象。有抽样调查统计数据表明，在2007 年前后，国内房地产市场投机、投资性需求比重高达16%，而在2014 年，该需求已经不足5%。这样的变化，从表面看是住宅投资的关注度在大幅降低，而从某种程度上来说，却意味着楼市去投资化已经进入深化阶段。

　　其实，在房价快速上涨时期，正是因为人们过于关注房产的资产属性，才导致房地产市场发生扭曲。因而楼市去投资化时代的到来，使得人们重新关注住宅的居住属性，这其实是一种理性的回归，对房地产市场本身来说，利大于弊。

楼市拐点已经到来

　　楼市将要告别快速发展时期，从过去十多年的快速发展，步入现阶段的平稳发展过程。而这样的转变，使得楼市去投资化成为一种必然趋势。

　　其实，中国房地产市场在近年来已经出现这种变化趋势，增速出现明显下滑趋势，逐渐趋于平稳发展态势。数据表明，从2004～2013 年的10 年间，全国商品住宅平均销售金额、销售面积复合增长率分别达到25.7%和14.7%，而近５年的同类指标，却只有15.2%和7.7%，增速下滑明显。

　　这意味着楼市已经从过去快速发展阶段，进入一个相对稳定的发展时期。这样的变化，意味着拐点的出现。之所以出现这样的变化，主要有以下两个方面的原因。

　　第一是因为通过过去十多年的快速发展，楼市需求形式发生了根本性的变化。有统计数据表明，早在2010 年前后，我国城镇住宅套数已经达到2.1 亿套，相当于城镇家庭户均1 套。这意味着住房全面短缺时代已经结束。

　　第二是人口红利增长趋于平稳，楼市已不再具备快速增长的市场基础。据了解，我国房地产市场需求的主力群体年龄分布在20～50 岁之间，其增速在2011 年前后达到最高峰之后，便回落并趋于平稳。虽然在今后很长一段时间内此类人口会一直维持在近4 亿人的水平，但增速过低，市场需求新生力量急剧萎缩，意味着住宅消费需求的缩减。住宅需求与人口结构密切相关，自2003 年以来的楼市快速发展时期，恰逢住宅消费主力人群数量激增时期，同比增速在1.5%~7.5%之间。

　　数据来源：同策咨询

　　而从现阶段来看，去库存压力一直居高不下，市场消化速度的减慢，也预示着拐点的出现。上海易居房地产研究院跟踪监测结果显示，春节前后开发商推盘节奏放缓，即便是如此，三、四线城市如茂名、温州、宁波、烟台等地，存销比仍高达30 个月之上，库存压力仍然不小。虽然包括合肥、太原、南京等城市存销比已经下降到个位数，但开春之后新项目上市，必然会导致市场供应量增加，库存压力会再次上升。

　　投资思路必须调整

　　房产投资要根据当前形势进行适当调整，以适应形势新变化。

　　在现阶段指望通过投资房产而实现财富大幅增值的时代已经过去，因此投资者应该主动调整投资方向，选择投资收益高的银行理财产品或赚钱效应更好的股市。之所以要主动选择楼市去投资化，是因为房价已经不存在短期内大幅上涨的可能，因此靠房价上涨而获得资本利得的投资方式已经过时，尤其是部分供需失衡的三、四线城市，房价处于阴跌过程中，靠投资房产实现保值增值更是无从谈起。而与之对应的是，目前已经出现越来越多的投资渠道和投资品种，都要比房产投资收益高。最为显著的变化是走过了“漫漫熊途”的股市，已经出现了投资机会。沪指在2014年上涨了52%，全球涨幅第二，让投资者实现了资产的增值。目前股市仍然维持慢牛行情，所以完全可以在有效控制风险的前提下，实现不错的投资收益。另外，目前还有不少金融类产品，诸如银行理财产品，甚至包括P2P 等，完全能够实现5%甚至更高的投资收益，而这与目前绝大多数仅2%的住宅投资租金收益率相比，要理想得多。两相对比，孰优孰劣一目了然。因此我们建议投资者降低对楼市的关注度，转而花一些精力研究了解股市和金融类理财产品，把资金投向流动性更好、收益更高的投资领域。当然，少数优质房产仍可继续持有，可以作为家庭资产配置的品种，当前其前提是能够带来稳定的租金收益，同时最好还能实现资产稳定增值。关于这方面的内容，后文中会作详细介绍。

　　住房消费也要随之作出调整，不同城市需要采取不同的策略。对于一线城市来说，由于是人口导入型城市，需求会维持在较高水平，因而房价也会保持震荡微幅走高的态势。所以一线城市的购房者，应该寻找性价比较高的住宅，择机入市。比如发现库存量在逐步下降，并且降到了15 个月的合理水平线以下，意味着市场需求已经趋于旺盛，如还选择观望，有可能会错失阶段性入市良机。但对于一些供需严重失衡的三、四线城市而言，则应该学会挑选物业，比如选择定价合理的项目，而尽可能避免买到已经透支未来上涨空间的住宅，否则会遭遇房价下跌、资产缩水风险。

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各地楼市分化加剧
　　房价从过去的全国性普涨，到现在各地出现分化，房地产市场格局已经发生了翻天覆地的变化。这样的变化又从另外一个方面加大了投资的风险。
　　由于全国各地楼市开始出现分化，也使得大多数城市的住宅已经不具备投资价值。陈晟表示，从存货去化指标、新增供应面积和新开工施工面积等三个维度来考量，目前仅有北京、上海、西安、青岛等少数城市还保持良性运转态势，短期内去库存压力较小，中长期来看新增供应面积也控制在合理范围之内。而包括无锡、大连等城市，短期内库存压力不小。但另外一些城市，如鄂尔多斯、营口等三、四线城市，由于产业人口流出，加之施工面积和新开工面积等指标都已超过合理区间，未来很长一段时间内都会面临供大于求的艰难局面，去库存压力将持续存在。
　　房地产市场出现分化，在2014 年已经表现得异常明显。根据中国指数研究院公布的百城房价价格指数，2014年底，仅有包括北京、上海等15 个城市房价同比上涨，其余85 个城市同比下跌。涨幅最大的是保定、厦门，分别上涨12.43%和12.27%，而三亚、杭州、武汉、天津等库存较高的二线城市房价则呈下跌态势。其中三亚、杭州全年累计跌幅超过10%。此外，三、四线城市跌幅明显，如菏泽、桂林、德州、宝鸡等出现明显下跌，其中，菏泽跌幅达19.55%。
　　这样的变化，让房产投资从过去的“稳赚不赔”变成了现在的“小赚有赔”，投资风险开始放大。本刊专栏作家、卫民不动产策划智库总经理蔡为民告诉记者，10 年前，随便在哪个城市投资，不管是鄂尔多斯、温州还是上海，都能赚钱。但如果现在选择在鄂尔多斯或者温州投资房产，赚钱的可能性几乎不存在。即使是选择北京、上海这样的一线城市，房价在短期内也难以出现大幅上涨的可能性，投资收益也不会很理想。
　　房产投资难度加大
　　投资房产从曾经“捡到篮里都是菜”，到风险与机遇并存。房产投资从坐收渔利，转变成为一种需要讲究技巧的行为，增加了投资难度。
　　“买进就赚”的房产投资时代已一去不复返。从2003 至2013 年，虽然楼市曾出现过小波动，但总体维持较高幅度的增长态势，因此房价也一路上涨。在这11 年里，任何时候买进，房价都会上涨，无论如何都能实现盈利。因此在这段时间，投资者可以不管物业能否出租、品质好坏、所处地段、周边配套等，直顾抢到房源，然后空关坐等升值。
　　但这种被蔡为民称之为“傻瓜投资”的房产投资方式，在当前市场环境下，早已过时。他分析指出，在房价不涨或者涨幅不大的前提下，如果不考虑出租获取租金回报，那么在长期占用大笔资金而不产生收益的情况下，投资效益肯定极其低下。
　　鉴于当前市场环境，蔡为民表示应该更加讲究投资技巧。他说：“现在是时候把还在空关着的房子租出去了，也该考虑把租得不好的房子稍微包装一下，以租出更高的价格。如有可能，还可考虑把偏远、品质一般的房产换成优质物业。”
　　不过，住宅物业仍然可以作为家庭资产中的“压舱石”。陈晟表示，从中长期来看，房产还有一定的升值空间。建议购入时间较早的投资者，继续持有住宅物业，作为资产配置中的一个组成部分。
　　就在去年年底，股市大涨，于是有人喊出“抛房炒股”的口号，专家认为这种做法太过激进，不值得提倡。蔡为民分析指出，股市的波动性很强，风险要比楼市高一些，因此抛出房产去投资股市不是很恰当。

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新常态购房需要新心态
　　就像韩晴说的那样，在过去10 余年里，这整个一波楼市行情被她“赶上了”。而我们同样也可以看出，在调整今后的购房观念和心态上，韩晴依然走在了许多人的前头。
　　从国外发达地区多年的房价走势和市场发展、变迁情况来看，逐步趋向于成熟的楼市一定是越来越平稳的，这首先就反映在价格上。房屋“不动产”的属性使其天然地有着价值量大、流动性差的特点，任何整体价格的过度波动都谈不上正常。另一方面，随着时间的推移，房产稳定的保值增值性也无需担忧，在对抗通胀时尤其如此。
　　那么这样一来，房产市场未来走向也无疑将是一方面越来越适宜自住，另一方面也越来越不适宜投资，这便是我们所说的楼市“去投资化”了。认清了这一点，购房者才能建立一个正确的、适应新形势的新购房观，继而像韩晴那样制订适合自身情况的、合理的购房规划。


现阶段自住房怎么买
　　除了调整好心态以外，我们还应当清楚，自住型的购房行为与投资性购房，在具体操作上也是有许多差异的。就从当前阶段来说，购房者应对市场和政策都有一定了解，之后根据自身情况，随机应变。
　　总体来看，新常态下购房要关注政策、银行利率、供需状况等多个方面的变化。比如政策走向上，预计未来各地政府还会采取更多的刺激手段，来促进自住消费，这就需要符合条件的购房者保持关注；市场方面，诸如未来是否还有可能会降息，以及房贷优惠利率会否进一步放松，甚至包括银行投放额度会否加大等等，自然也是购房者需要关注的。
　　另外，所在城市的供需变化，也会影响到房价走势，而不同城市的购房者，目前需要采取的策略也有所不同。对于一线、重点城市的购房者来说，则可以相对积极一些；对于三、四线城市的购房者来说，应尽量避免成交量持续低位、价格很可能虚高的楼盘，而应更多地以成熟楼盘为主要目标。
　　技巧上，如韩晴那样本身条件较差、且有置换打算的房产，可考虑早一些出手，必要时也应适当让价；而对于自住条件暂时没有太大“改动”需要的，那么也不必盲目担心，持币观望、先进行其他投资都是可行的。至于说在当前就有实际住房需求的刚需购房者，通常只要保证好按部就班、“该出手时就出手”的方针就可以了。
　　最后，不管是哪一类购房者，保持好对各类房地产相关政策的关注，都是将来能较长时间地持有房产、安居乐业的重要保障。

dahai6767

太专业了，我也不懂，我就想知道15年房价会怎么样啊？还能降吗

yththt

dahai6767 发表于 2015-3-26 10:20
太专业了，我也不懂，我就想知道15年房价会怎么样啊？还能降吗

“稳”是主旋律，涨没大涨，降没大降。钢需出手，改善观望。

hao608608

几年前不足五年房子交20%税政策一出，去投资化就开始了。一套房子一买一卖税10%，房租收益比理财每年最少差2%，不足五年利润20%要上交，投资一套房子你能赚多少钱

yththt

hao608608 发表于 2015-3-26 11:23
几年前不足五年房子交20%税政策一出，去投资化就开始了。一套房子一买一卖税10%，房租收益比理财每年最少差 ...

原来是这条绳把楼市这批骏马牵住了，我以前还真没认真算过。五年的时间太长。不足五年一进一出有这么高的税！

hao608608

未来楼市两极分化会日益加剧，不成熟的社区因为投资客的缺少很难聚集人气，市中心商业圈房价会一直坚挺。刚需好多都在等待，不差钱投资客首选还是商业圈。房价啥时候跌？郊区等开发商扛不住一定会跌，市中心3-5 年内是甭想了。要说开发商啥时候扛不住普通百姓就别操心了

奔跑的小猪

yththt

钱进入股市里了，今天涨了90多点。
楼市进入去投资化时代。

yththt

4月7日，两市双双大幅高开，盘中权重题材齐飞，沪指涨逾1%站上3900点，再创逾7年新高，截至早盘收盘，沪指报3933.49点，涨1.80%；深成指报13694.64点，涨幅1.48%；创业板涨幅1.26%。

钱进入股市里了，楼市进入去投资化时代。

mikewolf13

yththt 发表于 2015-4-7 12:47
4月7日，两市双双大幅高开，盘中权重题材齐飞，沪指涨逾1%站上3900点，再创逾7年新高，截至早盘收盘，沪指 ...

俗话说  一年牛   五年熊      牛市已过半场     熊市一旦来临    资金会大量流出


要么物价涨   要么房价涨    如果你有兴趣   可以查查股市与楼市价格的关系


我在股市里也有点小投资   准备出来了   弄点小钱玩玩可以    弄几十万上百万放里面   那是赌博     正所谓小赌怡情   大赌伤身