大胆预测：学区房的价格必将会出现回落

zyx2008

最近需要给小孩落户，调研了学区房的资料，判断学区房价格必将会出现回落。
发现我注定将成为接盘侠。

17年~18年学区房猛增的原因：《细则》17年初出台需要提前落户，导致两届需要上学的学生需要买房，需求量翻倍，而供给并未出现变化，还是一届毕业生腾出房源。导致需远大于求，所以猛涨。
18~20年顶部徘徊，先涨后降，因为上一波的猛涨趋势的持续，卖方开始增加（价格翻倍资产变现），继而出现供需短暂平衡，买房人都会进行提前买房，后续需求相对降低。
21~22年价格稳步下降，卖房人最后的脱手时间，买房人开始减少（能买的会早买，同时买房人趋于年轻化，家里的孩子才2、3岁，资产相对少，很少有结婚第一套房是学区的），供给继续保持，因为卖方的预期在很难出现价格大跌。
22年之后价格继续下跌：政策的影响消失，对应一届学生上学一届学生毕业，供需达到平衡，价格会加快回落（但也比17年初的高，还是因为预期）。
以上分析建立在没有增量房入场和政策没有变动的情况下。
风险提示：中海芝罘里预计21年交房468套，落户时间会在21或者22年，会导致存量房的需求大减，房价会进一步下降。（中海芝罘里会有人买均价28000元的房子不是因为学区吗？）
附件1：《细则》规定的入学时间与落户时间关系；
附件2：国粹小学部分学区房价走势和成交数据
附件3：葡萄山南路房价走势和成交数据
可以通过上面的附件验证我的结论，更多干货内容可以私信找我。

sunchao2011

楼主，同意你的观念，回落是一定的，但是周期是多久啊，这个比较关心

zyx2008

sunchao2011 发表于 2020-6-12 16:07
楼主，同意你的观念，回落是一定的，但是周期是多久啊，这个比较关心

短期看供需关系，22年之后会像17年之前的供需关系，并且有中海芝罘里的增量房入场，反而会导致需求减少。

faraway

楼主兄台的推算模型是假定现有的政策不变。

但是目前从北京开始作为试点正逐渐扩大的一个政策是取消单一学校对应划片，改为附件多校对多片，机选入学。

如果未来烟台也导入这一政策，那么会继续推高二马路，环山路一线的房价。

这附件的所有小学：养正，南山路，葡萄山路，潇翔都是名校。中学：芝罘中学和十中也同样是烟台的翘楚。

即便推广多校对多片政策，在二马路至环山路一线完全没有顾虑，这会变向将其稀有资源地位推高，从而推动这一片区的房价走高。

我爱小羊

faraway 发表于 2020-6-12 16:16
楼主兄台的推算模型是假定现有的政策不变。

但是目前从北京开始作为试点正逐渐扩大的一个政策是取消单一 ...

你忘了 有个奇山中学，跟谁划呢

faraway

我爱小羊 发表于 2020-6-12 16:20
你忘了 有个奇山中学，跟谁划呢

你是真不明白，多校对多片的根本原则还是就近入学（看明白了他），你整个奇山中学，你咋不说十二中，二中呢，毕竟二马路至含山路片区去十二中和二中比去奇山近。

没事多看看地图

augustu911

faraway 发表于 2020-6-12 16:24
你是真不明白，多校对多片的根本原则还是就近入学（看明白了他），你整个奇山中学，你咋不说十二中，二中 ...

一中的保护期还有2年，两年以后，一中的招生对象面向所有0535的地区

也就意味着一中周围考上一中的比例会极速降低

我爱小羊

faraway 发表于 2020-6-12 16:24
你是真不明白，多校对多片的根本原则还是就近入学（看明白了他），你整个奇山中学，你咋不说十二中，二中 ...

你到底理不理解多效划片？一中的学区和奇山的学区是紧挨着的，1中和10中也是紧挨着的，你非要吧1中10中硬凑在一起，本来就是想削弱二马路那，你非要加强

我爱小羊

奇山恰好可以解决1中 10中目前饱和的状态

zyx2008

faraway 发表于 2020-6-12 16:16
楼主兄台的推算模型是假定现有的政策不变。

但是目前从北京开始作为试点正逐渐扩大的一个政策是取消单一 ...

关于政策确实不好把握，我只是基于现有政策的分析，毕竟现在的政策都规定到了27年了。至少到27年不变。
即使后续出台政策，要实施的话都会有缓冲期，短期对我的预测不产生影响。
只分析的部分区域房价是因为我只考虑这两个学校，走势个人认为具有代表性，还没有精力全部都分析。
而且学区房具有联动效应，应该差距不大。

faraway

augustu911 发表于 2020-6-12 16:28
一中的保护期还有2年，两年以后，一中的招生对象面向所有0535的地区

也就意味着一中周围考上一中的比例 ...

就知道你一定会出来，嘿嘿，一中保护期的话题你和论坛里多少人扯了多少天了，一个高中的保护期和我们在讨论的优质中学资源有关系吗。

放眼烟台市，最优质的的教育资源集中的地方也就是二马路至环山路一线，没有第二个，将来如果推行多校对多片，必然会给这一片区加码。这是不争的事实。

zyx2008

我爱小羊 发表于 2020-6-12 16:31
奇山恰好可以解决1中 10中目前饱和的状态

其实奇山的价格能够反应它与其他两个学校之间的差异，相信大众的选择（虽然偶尔也会出错）

sunchao2011

zyx2008 发表于 2020-6-12 16:11
短期看供需关系，22年之后会像17年之前的供需关系，并且有中海芝罘里的增量房入场，反而会导致需求减少。 ...

你的预测周期是2年后？

faraway

我爱小羊 发表于 2020-6-12 16:28
你到底理不理解多效划片？一中的学区和奇山的学区是紧挨着的，1中和10中也是紧挨着的，你非要吧1中10中硬 ...

学区紧挨着的多了，你可能就知道迎祥路一线一中和奇山紧挨着吧，这一片区还和二中，十二中，莱山的中学紧挨着呢。

多校对多片的试点政策强调的是就近入学，距离是个硬指标，二马路的住户不会被分到奇山中学去，看看北京的政策再来和我讨论

faraway

我爱小羊 发表于 2020-6-12 16:31
奇山恰好可以解决1中 10中目前饱和的状态

哎，你咋不说更近的二中和十二中也能解决呢，小朋友

zyx2008

Garza 发表于 2020-6-12 16:15
不光学区房,都要一起回落

只知道学区房的供给关系，如果学区房降价的话会有联带影响，但是影响不大，因为需求的人群不一样。
这个不作为参考，如果这都影响其他房源的话，那么影响因素就更多了。
综合判断：对非学区方的影响不知道

我爱小羊

faraway 发表于 2020-6-12 16:40
学区紧挨着的多了，你可能就知道迎祥路一线一中和奇山紧挨着吧，这一片区还和二中，十二中，莱山的中学紧 ...

去看看青岛市南 市北怎么画的吧，都实行很多年了，小学升初中多效划片，本来奇山小学就有一部分是升一中的，按你的政策把这部分给砍出去了？把分到奇山小学然后上一中的你打算挪到哪个学校？

augustu911

faraway 发表于 2020-6-12 16:38
就知道你一定会出来，嘿嘿，一中保护期的话题你和论坛里多少人扯了多少天了，一个高中的保护期和我们在讨 ...

那就面临一个问题，如果这篇区域的孩子考不上一中，那么家长面临一个选择

一，卖房搬家

二，到其他高中附近再买房或者租房