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标题: 技术贴告诉你们买哪家开发商的房子和怎么选房子 [打印本页]

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 17:38
标题: 技术贴告诉你们买哪家开发商的房子和怎么选房子
身为烟台人，看着大家血汗钱被地产商们剥削，心虚不已，尤其是无良地产商，自己各种捂脸，各种不安，特发以下攻略，供大家学习参考，也警醒打算进入地产行业的新人们，这是个肮脏的圈子，有心灵洁癖或者不想变的阴暗，要么换个行业，要么在这个行业只做最底层

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 17:43
物有本末，事有始终，房地产现在的蓬勃发展，一切离不开经济利益的推动。我不谈土地政策，不谈土地财政，不谈城市规划编制和城市投资发展平台公司，不谈大型银行和合法的金融行业及其融资渠道，也不跟你们详细讲解一二级土地联动开发和产城融一体化，一般的人不懂，专业的人靠这个吃饭，也不会出来砸自己的饭碗

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 17:48
没有跟帖的，我只能自己一个人寂寞的写下去，或许这篇帖子会沉，但是记录了我最真实的见解，我会一步步从房地产公司的类型，资金来源，开发方向，融资成本，结合政府房地产行业手续，行业潜规，逐渐解密房价是为什么那么高昂，哪些房地产公司的项目类型值得关注，本人不会对任何房产项目进行推荐，请看到帖子的人，用你自己的脑子去分析对与错

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 17:58
房地产企业的分类大致有这么几种方法。大家都知道国内的恒大，碧桂园，富力，万科这类大型知名地产企业，都觉得是大企业，肯定是国内顶级地产企业，但很遗憾的告诉你们，这些企业在国内地产企业圈子里面，全都是二流货色，万科稍微高出一个档次，至少是在宝能和万科股权之争以后，深圳国资委入资成为大股东力挺万科管理团队之后，万科的发展战略和项目水平提升了不少，万科也仅仅只能算的上一流中的尾巴。不跟你们兜圈子了，真正顶级的房企都是中字头的，比如中建地产中铁中海中冶保利绿地首开等等。小伙伴或许不明白，这些企业在业内几个加起来都不一定比的上恒大碧桂园和富力这种企业。

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 18:07
问我为什么？业务管理水平。资金实力。低成本的融资。政府体系内的协调机制。地产项目投资后，对地方民生和一二三产业的带动，对地方经济的发展贡献，这些不是恒大碧桂园富力这些企业能带来的。所以喽，在房地产的前期，土地拓展和城镇规划编制大量的准备工作，广东这些民营房地产是没有能力，也没有资金，更没有资格进入这个圈子玩的（表面广东三大房企很有钱，但是负债率都高的接近崩盘，具体的在后面财务一块详细解说）

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 18:18
房地产的核心业务是土地购买和项目融资，土地购买就决定你个人要买的房子所处的一个大概位置。在一级土地开发整备规模中，几平方公里的土地由该城市投资平台公司执行，政府由财政部门，规划部门，发改部门，国资部门以及顶级的开发商加大型银行或者大型金融集团包括各类专家联合组成工作组，从城市发展，经济发展，民生改善各个角度综合考虑项目。

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 18:21
身处顶级开发商的企业玩家，会把最好的地理位置给二级土地开发的二流企业么？呵呵，我什么都不说，你们自己想。

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 18:26
最好的地理位置意味着什么？全地区的资源向你所在的区域倾斜，意味着优质学校教育机构，完善的医疗，便捷的海陆空交通，优雅的公园，繁华的商业，这样地段的地产项目，卖的再贵，市场也不会不好，就像北京三环以内的房子，这些是二流民营地产玩家能插手的么

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 18:32
第一个重要因素，地理位置讲完了，我们来说第二个关键因素，房地产项目开发建设资金和融资，按国家规定，建设资金，自有资金比例一般不低于百分30，剩下可以融资贷款。说实话，如果一切能严格执行，房地产未必会膨胀到现在的状态，银行在其中充当不光彩的角色

作者: 迟迟_ 时间: 2018-3-11 18:41
楼主继续，等着看～

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 18:42
我先解释中字头和大型国资背景地产公司为什么会成为顶级玩家，根本原因融资成本低，基本为零，除了有行业垄断营业收入外，大量行业基金，产业扶持资金，科技资金会变着法的以各种方式各种合法财务手段用于周转，（在上市和国有企业的财务报表中，一般会有财务投资收入这栏，里面会包含一部分短期借款和其他股权方面的关联交易，俗称过桥贷）即使有融资成本，基本持平一般银行贷款利息，并且不用担心被抽贷款。所以顶级玩家有最充足的弹药。

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 18:55
万科作为一流地产行业的尾巴，弹药来源主要是证券市场和战略投资伙伴，也很充足，但毕竟全市场化运作，在很多环节也算不上无忧无虑，至少宝能就给万科上了深刻的一课，关键时刻还是要抱大腿的。我对万科企业发展相对比较尊重，产品也比较认可，可惜我是专业的，对房子的性价比看中，万科的项目，适合追求品质生活的那类，言外之意，万科定价小高，不论地产和建筑业还是设计领域内的人，基本是个普遍共识，不过万科的项目是小高，不是虚高，说的明白点，就是提前透支了3年左右城市配套成熟后所造成的固定资产溢价。比如未来附近建学校，地铁或者商超等项目，其实这些都是纳入城市总规划中的。顶级玩家能玩的更6，原因在于顶层设计本来就是自己组织的，在设计中，顶级玩家还有很大一部分民生责任，比如落实向政府提供各种就业岗位，税收保证等等可能在谈判内容中的承诺

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 19:04

迟迟_ 发表于 2018-3-11 18:41
楼主继续，等着看～

终于迎来了第一位看官，感谢呀

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 19:04

迟迟_ 发表于 2018-3-11 18:41
楼主继续，等着看～

终于迎来了第一位看官，感谢呀

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 19:08
接下来我就得讲讲房地产企业的广东三虎的融资情况了，大家有木有特别期待。说实话，写这篇帖子和广东三虎之一某地方三级子公司还颇有渊源，具体原因不想多说，一句话。当面一套，背后一套，在我面前装千年的狐狸，唱聊斋，小爷不爽

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 19:12
广东三虎情况都差不多，拿个数据公布足够多的来举例吧，思来想去就拿恒大举例，案例比较典型，也是老话题，只能算翻旧账，不至于被查水表或遭遇人身伤害，嘿嘿，生活在当下，要有政治觉悟和自我保护意识

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 19:14

迟迟_ 发表于 2018-3-11 18:41
楼主继续，等着看～

有你们的回帖。才有动力

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 19:18

心眼看骗局发表于 2018-3-11 19:14
有你们的回帖。才有动力

暂时今天告一段落吧，明天更新

作者: 闹小 时间: 2018-3-11 19:47
等待中……………………

作者: 不是川川 时间: 2018-3-11 20:33
哎呀，楼主，继续呀，坐等更新

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 21:24
你们还真是热情啊，这么关注房地产？

作者: 红鳞加吉 时间: 2018-3-11 21:30

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 21:45
话接上回，谈到房地产行业的融资，开始以恒大为例，恒大的前期的融资和操盘模式我这里引用新浪和搜狐财经的文章和数据。恒大2016年业绩发布会上，截止去年年末，公司现金余额3043亿元，同比增85.5%，总借款5350.7亿元，同比增80.2%；融资成本7.78%，同比降0.64%。公司去年实现净利润176.2亿元人民币，较2015年上升1.6%；净利润率8.3%，降4.7%；毛利从2015年的374.1亿元上升58.8%至594.2亿元；毛利率28.1%

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 21:48
忘记补充，2016年，恒大营业性收入3700多亿，懂财务的可以自己算出很多数据和信息的呵呵

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 21:50
如果确实对地产行业财务不懂，有兴趣的人可以参照同行业的万科和其他上市中字头的地产企业财务数据做对比分析

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 21:51
对于从事过审计和财务能力高级别人员，可以进行财务数据逆向还原来分析

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-11 21:59
截至到2016年12月31日，万科持有的现金由2015年末的人民币531.8亿元增加到人民币870.3亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期负债人民币433.5亿元。截止报告期末，万科有息负债以中长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币433.5亿元，占比为33.6%；一年以上有息负债人民币855.1亿元，占比为66.4%。从利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比44.1%，浮动利率负债占比55.9%。有抵押的有息负债人民币19.9亿元，占总体有息负债的1.6%。从融资对象来看，银行借款占比为58.6%，应付债券占比为24.5%，其他借款占比为16.9%。

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-12 07:47
方便大家简单认清恒大碧桂园之类企业融资成本高，咱们做个小学数学应用题吧，融资规模放在100亿到300亿，借用两家的公布指标进行计算。恒大公布总借款5350亿，平均融资成本7.78%(实际应该在9%大10%，公布数据都是财务美化后的嘿嘿)，也就是说每年利息支出最低416.23亿.高到535亿之间.而同期银行利率4,3左右，如果全部正规银行融资大约在230亿左右的利息支出。貌似数据只差了200亿左右的利息支出，那么我请问你们一个简单问题，恒大多出来的200亿利息，借的是多高利息的资金，能将5350亿整体提升到7,78的成本

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-12 07:53
之所以放万科的数据，从融资对象来看，银行借款占比为58.6%，应付债券占比为24.5%，其他借款占比为16.9%。在财务借款中的高利息资金基本就是所谓的其他借款，财务人员都懂得，其他借款，其他支出，这类不好说明白不好交代的东西，给个统一称呼做收支平衡和账目调整和对冲的工具罢了。

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-12 07:58
敢肯定的是，这类高利息资金规模在借款比例中规模极大，实际在13个点以上到16个点之间，这个数据区间基本接近国家法律关于高利贷标准规定。嘿嘿，所以说，买广东三虎的房子的人，你们天然是背着接近高利贷的成本去的

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-12 08:10
说完融资，我们来说广东三虎买地方式和买地的成本吧，除了在广东本省，三虎很难介入其他省份的土地一级开发中，一般是吃残渣和边缘化区域项目，为什么这么大的地产公司只能吃渣呢，国家规定不允许空地买卖和空地转让，但是没规定公司不得买卖，一级土地开发中，顶级玩家有协助政府快速开发和提升区域经济规模，快速改善民生的责任，但是资源有限，很难一手托起整个城市发展，所以会将各个地块划分注入不同的公司，再卖给恒大之流，顶级玩家之间一般互相合作参股，共同开发，边角和残渣的地块卖给广东三虎之流，收拢资金。忘记说了，龙湖，招商地产等也是顶级玩家群体

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-12 08:15
社会上有种论调，央企和国企要退出房地产领域，要主业与地产行业剥离，表面看公平公正，符合市场化经济逻辑，但是背后的鼓吹者是一群什么人？鼓吹这论调的目的和后续利益，你们自己想。房地产不仅是重要的经济领域，也是重要的民生领域，没有国家和大型央企作为中流砥柱的压制，你们指望唯利是图民营地产资本家给你们建造廉价的住宅？

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-12 08:19
不管民营地产做的再大，获取土地的方式无非招拍挂和收购两条路，至于和顶级玩家合作，说实话，人家看不上他，在招拍挂和收购两条路上，收购的权重比例大于招拍挂（招拍挂就是吃顶级玩家的残渣居多，收购可以捡漏，但收购的方式和成本会高出正常土地价格20%以上，这部分土地溢价收购成本，也是需要房主你买单的呦）

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-12 08:32
问题来了，大家都持平的情况下，你的融资成本有一大部分接近高利贷，你的土地购买价格虚高，你又要和同行业保持利润接近，能做文章的只有项目本身了。设计方面，提高容积率，减少绿化，多建房子，提高人口密度，同样地块，简单概括别人建20万平米，你建设30万平米，别人一个盒子塞一个人，三虎塞2个人来均摊成本。再反馈出来的就是房屋质量问题。顶级玩家的房子或许会有个案处理的不好，但是不会是大面积问题，顶级玩家为了节约成本，一般会有长期固定合作的建筑商，比如中铁中建，首开等，本身就自带建筑商属性，承揽国家大型建设项目，所以喽，做个小房地产，洒洒水的事。广东三虎之类的，为了迎合各地政府需求，融资交易和关联交易，简单说，谁权势大，谁钱多，谁拳头大，基本可以把三虎的项目摆成十八班姿势

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-12 08:40
书接上回，在建设环节中，三虎项目的层层转包，各方利益大战就可想而知，房主觉得是一个统一有效的体系下出来的产品质量好还是一片混乱下凑出来的产品质量好。我不会说民营地产项目质量不好，但你的买对了不是，还的看运气，但是说实话，这个中奖率太低了。一个项目碰上负责任的设计，负责任的项目经理，负责任的监理，负责的住建监管官员，负责任的建筑商，从细节讲，负责任的技术工人，负责任的混凝土供应商和足够标号的钢材，每一个环节都可遇不可求。

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-12 08:47
连广东三虎这种大地产商都无法完全保证自己的产品质量，各地民营中小地产商的产品质量和资金状况，我就懒的说了，不过后续会特意关于海信，海尔，绿叶，万华这种地方大企业的项目解说，不算捧臭脚，毕竟这一群体在地产领域的作用还是积极向上的，不过受益群体较少，如果这类企业的地产行业能快速发展起来，找到自己正确规划路线，联手央企，房地产领域就基本没有广东三虎什么事了

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-12 10:33
大家不要着急，现在只是先讲肤浅的东西，慢慢会把银行，金融财团，基金公司，小贷公司公司，上市公司财务投资，房地产融资之间的财务关系剥洋葱一样，让你们明白，在广东三虎吸血的背后，是有着怎样庞大一个吸血群体，房地产是这个吸血口的终端。不明真相的群众一直以为是土地价格推高房价，土地价格加政府财税收入的权重，均摊到你的购房总价款中，一般只有两成左右，为什么国家探索共用产权和推进棚户区改造，实在是被这些尾大不掉，损公肥私的民营大地产企业逼的没有退路，国家也有难处，不好直接从银行金融系统动刀，金融动荡，整体损失更大，也不能从证券市场和上市公司动手，损伤实体经济，唯一能控制只有探索新的土地开发模式来控制这些贪婪的吸血鬼

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-12 10:43
前有倒下的大连实德，紧接着恒大110多亿向国家缴纳帮助贵州扶贫。你们以为吸血鬼们会真的好心去做善事。买命钱罢了，这种支出，也会均摊到你们的购房成本中的，在你们抱怨高房价，抱怨国家各部委不作为的同时，是你们全体房主替这些吸血鬼交了买命钱。获得喘息的吸血鬼，会不反扑你们，在你们身上加房价，捞回来么

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-12 11:01
扯了那么多，回归正题，怎么选房子吧，这是个复杂命题，每个购房人的需求，资金情况，家庭情况，收入情况，生活方式和人际朋友圈都不相同，都会影响自己的选择，我只能提供一个系统化模式化的参考方式和思维方式，辅助你们自己做决定，毕竟房子是你们自己住的，自己的财富，别人都只是过客，买房子就像找老婆，舒服不舒服，只有你自己知道的拉

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-12 11:05
什么多套房，投资改善的选型，我没兴趣讲，凭良心说，我巴不得你们买些烂房子砸在手里。我着重讲年轻刚需的选房模式标准，毕竟我也走过那段路，也有资格讲讲经历（抱歉，我们小区都卖光了，我也不告诉你们什么小区哈哈，周边公立幼儿园到重点小学，初中，高中，以及顶级的商业配套都有，感慨的是工作了10多年，不如买了一套房子获利高）

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-12 11:17
第一个话题，房价什么时候能落，嘿嘿，只有一种可能，战争，大规模自然灾害，比如汶川地震那种，但是人没死，房子烂了的情况，日本福岛核辐射泄漏等类似事件，造成区域不适合生存发展，该区域才有可能人员大批流动，房价下跌，所以，只要你真的有刚性需求，晚买不如早买。侧面讲个道理，GDP每年都增长6个点，利滚利，不到10年就翻翻了，社会财务总值在上升，有什么行业能承担和消化不断增长的数字，避免通货膨胀，数遍一二三产业各领域，也只有房地产，汽车制造业，黄金，石油化工等大领域能起到消化和调节作用，这里面最佳的行业就是房地产，所以谁也阻止不了资金向房地产行业涌入

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-12 11:21
第一个问题解决了，有需求就买，有钱就买，钱差不太多，能借到也买，钱不多的话，想办法亲戚凑也的买，但是高利贷借首付贷就算了，这种行为在助纣为虐，帮房地产企业为虎作伥，这群人在社会上不在少数，大多跟地产商有千丝万缕的关系，很多资金来源甚至是地产商疏通资金渠道，具体人员组成我不说了，你们猜。都是整个土地和融资，项目开发中的关联交易

作者: bysq 时间: 2018-3-12 13:39

作者: 我是金牛座 时间: 2018-3-12 13:41
楼主继续

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-12 13:54
你们也顶顶啊，有些问题也可以拿出来大家讨论，仁者见仁，智者见智，我一个新手，帮我水水哈哈，写起来才有动力

作者: sanglanqi 时间: 2018-3-12 15:38
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: donglaoyao 时间: 2018-3-12 16:23
楼主讲的专业，深入浅出！
坐等更新！

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-13 07:34
最近发现大家对房地产行业有很多认识上误区，跑跑题，纠正下大家的思想误区。首先房地产企业的主要赚钱模式并不是完全依靠卖房子赚钱的，卖房子只是利润比例中很少的一部分，大家一直奇怪，现在地产市场这么萧瑟，成交量持续下降，而房价一直在上扬。我从财务和营销策略和人员关系三个方面给你们深入浅出的讲一下

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-13 07:43
财务角度，房子越不好卖，地产商的资金周转周期越长，承担的融资成本就会越多，这些增多的高额利息，会逐渐均摊到房价中，房价不高也的高，房价永远要做到固定资产总值大于借款中的抵债质押部分或者满足银行或金融集团的要求，不然资金链断裂。后续贷不到款，就成了烂尾项目了。第二方面，国家每年都会公布GDP增加6%到 8%，这相当与社会财富总值在增加，房产作为民生领域的大件产品，就像期货交易市场的大宗有色金属，小麦，黄金白银一样，跟着调整上升，除非整个社会经济紧缩，金融海啸，这个上升的步伐是挡不住的，所以我一直在说，有能力买还是买吧，但是恒大，富力和碧桂园这类企业的房子，不建议买，买的人实际在助纣为虐，济富杀贫，在贫富差距扩大和阶层固化这些问题上是帮凶

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-13 07:49
营销策略角度，说实话，什么捂盘，饥饿经营，提前锁定客户，对客户的心理研究，地产营销早就做到无孔不入的地方了，报道那些色诱，陪睡小伎俩，说白了就是女销售看你买的大户型，有钱有势，跟你结交一下，借你梯子爬一下罢了，任何地产商本身不在乎多卖或者少卖几套房子的。这种女销售在地产和汽车销售领域都有不少，如果你们确实有钱想体验，买140平以上房产全款的爷基本能享受到类似服务，车嘛。怎么也的30万以上的有机会享受，50万以上的，只要你想勾搭，太多贴你的姑娘

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-13 08:03
还是讲营销，营销就的讲营销渠道和营销步骤和营销定价以及营销手段的方向了，我来告诉你们为什么会有捂盘和惜售，一个地产项目100套房子，开盘基本卖掉30套就可以维持项目运转和后续融资贷款的跟进，剩下的30-40套房子就是所谓的房地产的横盘整理阶段，最后的30套房子就是所谓的冲刺尾盘，也就是提高利润的阶段。开盘卖30套对任何一家地产企业，都是轻松无比的事情，因为他们有大量合作的建筑商，材料供应商，融资合作方，均摊成本，反向抵押给各个企业，轻松解决30套销售的任务，各个合作方因为身份的高低有区别，拿到的房价也不一致，最低的是政界，其次是银行和金融界，这两界是唯一可以拿到低于市场销售价的，具体低多少和优惠比例，你们可以自由猜想，最大优惠就是白送。。。建筑和材料供应商就会比较惨，开盘销售价格提升15%反向抵押一部分工程款和材料款。目的是怕你企业转手平价出手，扰乱市场，逼着你手里的房子拖到3年后，地产公司尾盘冲刺前的价格。所以，在房地产界，空手套白狼不是不可能的事。

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-13 08:04
忘记说了，这些关联交易和优惠卖出去的房子，利润也是会从尾盘中找回来的，成本自然也摊到买房人头上

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-13 08:10
营销手段是最没技术含量的，各种花活，各种自我吹捧，各种活动吸引社会关注，增加客户群体储备，锁定客户等一些，我没兴趣讲这些低级东西，不过一句话，只要这个地产项目还养着3到5个售楼小姐的，那就是房源充足，卖不动，你们见过哪些房子卖的差不多或者卖干净的地产商养那么多售楼小姐的，不需要成本么，所以售楼小姐挺多，告诉你卖光了的，基本都是骗你，对你饥饿营销，要你留下电话，过10天半个月再勾搭你的。懂行的人，直接规划和住建房管找人查数据就行了，谁听你营销忽悠啊

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-13 08:18
接着说房地产的横盘阶段，横盘会在开盘之后，判断市场情况，进行下一步的定价策略调整，交易量暴涨，肯定定价暴涨，直接拉高500到1000。交易量萎缩，调价会逐步调高，在烟台这地方，基本两三个月上调一次价，一次加个100到200的，一年也能拉高个500到1000的。最长两年横盘周期，40套一个月平局卖不到两套就可以，至于尾盘冲刺，卖到什么时候，房地产公司都不在乎。。。价格越高越好，能卖就卖，不卖就扔那里。这就是从三个环节告诉你们，为什么房地产这么强势霸道，有恃无恐告诉你没房子

作者: xiomgmao678 时间: 2018-3-13 08:32
顶！坐等楼主更新。

作者: 我爱逻 时间: 2018-3-13 10:02
好贴精辟~~·

作者: hypothesis822 时间: 2018-3-13 10:03
其实说个最真实的情况，烟台人很多都是钱多人傻（绝没有侮辱的意思），房开商就是这样看烟台人的。

万科中铁保利中海，来到了烟台，盖的楼盘哪个没问题？

万科的选址周边的污染问题，还有装修质量事件

中铁保利的物业服务，车位问题（楼盘是央企的，但是物业却是挂羊头卖狗肉）

中海的冬季供暖问题，反正这些名企到了烟台，全部变味，原因为何？

还是管理的问题，项目交到了本地的一些垃圾手里，就开始胡作非为了，和政府关系好，监管部门睁一只眼闭一只眼，剩下的坑全是业主填！

作者: mengxianggpl 时间: 2018-3-13 10:05
中铁中海也不是好饼
干房地产有良心的没有吧

作者: 千里之外取贞操 时间: 2018-3-13 10:24
然并卵

地产商分等级

你忘了城市也分等级吗

别管一流还是二流  反正烟台这几家  我看着都是3流

同事在保利买的  反正天天和物业吵吵车位  楼道收据不齐

烟台说白了名为二线实际就是三线

尤其是对消费权益  服务理念  管理模式这些对比广东  江浙落后起码5年

所以说  地产商是一个因素物业也是一个因素

再者

一个三线城市  一流地产和二流地产真的有差别吗

就烟台为例

还是根据地脚选房子  而不是根据房子选地脚

碧桂园恒大  都在牟平有项目你去吗？

那地方我之前去过纯他妈忽悠外地人的“海景房”

作者: 一起走向2018 时间: 2018-3-13 10:41
烟台有那种地面铺隔音棉的吗？

感觉铺隔音棉的绝对大卖！

楼板太薄了，隔音效果太差了

作者: liangzi 时间: 2018-3-13 13:41
通俗易懂，言简意赅。。。。。。。。。。。坐等继续

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-14 08:34

hypothesis822 发表于 2018-3-13 10:03
其实说个最真实的情况，烟台人很多都是钱多人傻（绝没有侮辱的意思），房开商就是这样看烟台人的。

万 ...

建筑行业本身人员素质参差不齐，你说的没错，这些顶级企业的质量都不能百分百完美保证，你指望房子像一部精密仪器一样不出问题，本身就是不太可能的，那请你想想，这些不在乎成本的企业都不一定的完美干好，那些广东来的民营地产公司和本地中小地产企业就能做的更好？我也就是表达个相对意思，买土豆大家总的挑个大的，圆的，表面坑点少的对不？

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-14 08:39

hypothesis822 发表于 2018-3-13 10:03
其实说个最真实的情况，烟台人很多都是钱多人傻（绝没有侮辱的意思），房开商就是这样看烟台人的。

万 ...

你说的没错，我这不是还没写到这些企业在烟台或者威海这种三级子公司的项目合作模式和资金架构么，还没写他们怎么骗人入伙，怎么骗自己员工的么，稍安，哥们有兴趣就关注帖子，后面会告诉你们，万科，中铁，保利这些企业，最起码做项目前期还会掏一笔钱出来，对地方政府财税收入和经济拉动还是有点贡献的，至于广东三虎这种民营地产，赤裸裸的空手套白狼，我前文说了银行在里面不光彩，这些都要在后面一一解说

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-14 08:44

千里之外取贞操发表于 2018-3-13 10:24
然并卵

地产商分等级

你是个聪明人哈哈，如果你不是政府，建筑，设计等领域的人，那么只能说你绝对是个聪明人，我在文章里面已经清晰告诉你们了，房地产商的目的是赚钱，不是给你们建廉价优质的房子，而赚钱最快的方式不是卖房子，而是做固定资产溢价和财务数据，用项目做掩护，不断扩大固定资产总额，不断可以获取新的借款和现金流。至于卖房子变现，人家不着急，不着急的原因也告诉你了，就在营销策略那部分，你自己没仔细看，别说建在鸟不拉屎的地方，地产商把房子建在海边叫海景，建在山沟里叫养生谷，建在偏远河边叫滨河社区，建在荒郊野外叫城市别墅群，都告诉你是稀缺资源。不但烟台如此，北京燕郊和河北那片都这样忽悠你们

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-14 09:29

千里之外取贞操发表于 2018-3-13 10:24
然并卵

地产商分等级

你说的有一定道理，但是你应该不是行内人，地产的核心是土地和融资两方面，一流地产和二流地产的差别在于，顶级一流的项目地理位置在城市规划中会慢慢成熟升值，我本来就说恒大和碧桂园是二流的，你应该没仔细看我的轮调，二流的地产企业纯粹是为了圈钱。差别就是周边的城市开发程度，一流项目城市配套和资源会在10到20左右发生根本性变化，就像莱山区以前是个大农村一样，高新区以前农村郊区一样，现在发展状况呢？一流地产的项目在城市区域规划设计环节，已经考虑民生，教育，交通，医疗，各项配套了，二流地产只能吃边角和吃渣，这符合你说的牟平碧桂园和牟平恒大项目忽悠外地人的事实

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-14 09:32

一起走向2018 发表于 2018-3-13 10:41
烟台有那种地面铺隔音棉的吗？

感觉铺隔音棉的绝对大卖！

呵呵，你家里铺的肯定不是地板。铺地板的都自带隔音棉，防起尘和隔音。建筑隔音效果基本都差不多，除非特殊处理，这个真心怪不得建筑商，如果确实要求家庭隔音效果达到KTV的标准，就的进行专业化改造，墙面和地面都的特殊处理，老百姓住家过日子很少那么做，成本高，用不上

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-14 09:34

一起走向2018 发表于 2018-3-13 10:41
烟台有那种地面铺隔音棉的吗？

感觉铺隔音棉的绝对大卖！

隔音板和隔音施工工艺以及隔音软包等说实话，真在家里装上，清理挺费劲，也不卫生，容易招虫子和滋生螨虫，对孩子健康不是很好

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-14 09:54
最近看了一篇卖芝罘区房子，让大家买莱山区房子的贴，有点不同意见，提前声明，楼主不住芝罘区也不住莱山区，对这两个区的发展和房子都很看好，只是作为一个老烟台人，说说自己的看法，支持莱山区的人，一般外来人口较多，外来人口多的区域，有活力，包容能力更强，发展趋势更好，支持芝罘区的人，基本除了老烟台人和就近工作的人群，基本都懂一个道理年过30，有了孩子，你就知道孩子上下学离家近不用接省多少事，孩子少遭多少罪，孩子可以多学习和多玩一会的时间多重要，等你年过40，父母年过70，你就知道老人病了住院，家门口有医院是多么省心省力的一件事，至少不用为了送饭累死累活。等你自己年过60，各种老年病开始展露，你才知道家门口有医院，少走两步路是多幸福的一件事

作者: 一起走向2018 时间: 2018-3-14 10:26

心眼看骗局发表于 2018-3-14 09:32
呵呵，你家里铺的肯定不是地板。铺地板的都自带隔音棉，防起尘和隔音。建筑隔音效果基本都差不多，除非特 ...

楼上铺的全是木地板，小孩会走路了，噔噔跑起来没完没了，又不好意思上去找，我的户型小，就这1亩三分地。

好在他不去主卧。在客厅跟次卧活动。

之前我睡次卧，逼急我了，才去主卧睡得，主卧床是新床，有味。

作者: hypothesis822 时间: 2018-3-14 14:49
最后想补充一点：
千万不要信什么央企大品牌实力什么的，都是垃圾！

相比之下不如考虑烟台本土的企业，祥隆飞龙银和怡海等，在本地口碑还是不错的，至少物业服务OK的。

我是保利的业主，物业队伍里尽是些低质量、低素质的人，没办法，坚信一句话：物以类聚人以群分，古话是十分有道理地！

作者: 千里之外取贞操 时间: 2018-3-14 15:42

心眼看骗局发表于 2018-3-14 09:29
你说的有一定道理，但是你应该不是行内人，地产的核心是土地和融资两方面，一流地产和二流地产的差别在于 ...

烟台也有中海啊

还是然并卵

在三线城市都几个鸡儿样

大城市才有所谓的发展

烟台  商圈  交通枢纽十年前和现在有什么大变化吗

就机场搬了  多了个南站  都是规划的大渔村风格

莱山区和开发区变化最大  不过这些变化中受益的楼盘  一线二线一个没有。。。。。。

作者: 千里之外取贞操 时间: 2018-3-14 15:45

hypothesis822 发表于 2018-3-14 14:49
最后想补充一点：
千万不要信什么央企大品牌实力什么的，都是垃圾！

公司同事在保利买的

每个月几乎都和物业打电话吵吵

车位问题最多  然后是楼道问题  还有收据问题

开始不知道保利的名气以为什么破开发商  物业还赶不上我们这个百度都搜不到的公司

后来才知道原来是全国十强开发商

逗了

作者: 千里之外取贞操 时间: 2018-3-14 15:55
之前我对烟台的期望相当大

港口开放城市  就是守着海差也差不到哪去

这10多年过去了

当初在南方打工时九几年 2000那会

几乎都知道烟台，很少有人知道青岛威海

而且我还记得上初中地理山东省只有2个城市一个济南  一个烟台老师还说这是山东省  东西2个代表型城市一东一西不要记混

现在再去问问  烟台？？离青岛不远对吧。。。

烟台发展速度十年一个脚步

这种城市就算中X 来了也没用

莱山区滨海路迎春大街就算本地开发商项目也一样火  周边也一样会发展起来

牟平  福山这种地方中字辈  来了  他还是城乡结合部  只会楼盘价格水涨船高  周围不会有任何变化

烟台已经没有值得开发的黄金地段了

剩下的无非是忽悠外地人的楼盘

牟平  蓬莱  海洋

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-15 07:15

hypothesis822 发表于 2018-3-14 14:49
最后想补充一点：
千万不要信什么央企大品牌实力什么的，都是垃圾！

哎呀，来了个懂行的吧。不管政治，经济，地产，各个领域本身就是各地区的区域化竞争，就好比烟台要和济南，青岛威海，潍坊进行经济发展竞争一样，本地能做大的企业，口碑还不错的，基本房子都不会做太差。我自己买的也是你说的这些类型企业的产品。价格合理，建筑质量还不错，地理位置适中，我们就一个普通百姓，合适自己的就好。呵呵

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-15 07:16

hypothesis822 发表于 2018-3-14 14:49
最后想补充一点：
千万不要信什么央企大品牌实力什么的，都是垃圾！

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-15 07:40
本帖最后由心眼看骗局于 2018-3-15 08:03 编辑

千里之外取贞操发表于 2018-3-14 15:55
之前我对烟台的期望相当大

港口开放城市就是守着海差也差不到哪去

知道为什么九几年烟台牛逼么。那时候叫烟台地区，包含现在的烟台市和威海市。当年一直压着济南和青岛发育不起来，要不能把烟台地区拆分了？烟台和威海历史上可是胶东抗战根据地，响当当的革命老区，我党四个野战军，拉起了三野主力（东线兵团我记得解放开打前期就90多万人，张万年，迟浩田，李岚清都是那时候入伍的新兵，西线兵团兵力较少，就是省内西部某革命老区，你可以查当年两个兵团的兵力对比，就知道咱老烟威地区的前辈们是多么血性的中国人）和四野前期框架主力，四野又是公认的最能打的，从东北打到海南，抗战和解放时期，出了出兵出粮，还派出大量干部工作队伍南下，剿匪，守卫边疆。还大量贡献黄金和物资，抗美援朝，越战，山东兵员都是出了名的听指挥敢打硬仗，不怕牺牲，是有深厚历史传承的。要不是省内西部革命老区那些哥们抱了二野中原野战军系统的大腿。呵呵，烟台现在才是山东省的第一名。谁让烟台牛逼呢，树大招风，被联手拆分了，你要有兴趣，研究研究历史，胶东抗战史和华东野战军历史，还有四野是怎么成立的，后期的百万干部南下中胶东地区数据，简单点，你可以看看从烟台市委书记和市长做到山东省委常委的有多少人，或者直接调任外省担当省部级的，国内政坛有句话，上海的干部进中央，山东的干部守四方。烟台牛逼在即是革命老区，又是经济强区，还是听指挥，甘奉献的地区，打个比方，烟台要是国家能给点厦门宁波或者杭州那样的政策，不是管的太严的话，但一个招远加莱州的黄金，咱们烟台就能傲视全球，不会比瑞士老百姓过的差。更别说咱们还有煤矿，铁矿，完善的基础化工和钢铁行业，要是能放松点，咱们烟台光一个渔业，老百姓也不会过的比挪威差。

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-15 08:17
烟台最大的发展希望是和大连联手打动渤海通道，不是钱够不够的问题，烟台和大连就算没有国家财政支持情况下，只要国家批准了，自己也能建起来，不过这是天津，河北，沈阳，济南，青岛不愿意看到的，你懂得。

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-15 08:39

千里之外取贞操发表于 2018-3-14 15:42
烟台也有中海啊

还是然并卵

钱多人傻得老烟台人还是少，你也不看看那些一流二流企业的盘都是谁买的，基本都是近10多年来烟台工作的外地各行精英和赚了钱的外地人，老烟台人会缺房子住？有两套的都算房子少的人家吧，我估摸平均都在3套左右，拆迁的有个4到6套也不稀奇。所以喽，你说那些一流二流的楼盘，也是卖给外来人口多些，不能否认，确实烟台有钱人多，不在乎钱的，买高档小区的也不在少数。不过毕竟手里已经有多么多房子了，还去买的是少数，况且基本都是核心地段或者各区最好的一些地段

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-15 08:51
给你个数据吧，1959年，烟台人口430万，也就是说算三代以上是烟台出生的人算老烟台，在90年代以后改革开放后，才逐渐放松户籍政策，全国人员开始流动，之前的人口增加基本可以忽略不计，国家也一直持续计划生育，人口没有暴增，也可以说95年到2018年是外来人口流入高峰，到现在在720多万人，粗算减去本地人口自然增长，有200万人口是外来人口，而且是购买力强的青壮年家庭或者个人为主，这些家庭涵盖政治，教育，科技，卫生，国企，外企等各个社会阶层偏上的领域，不太可能到周边的莱州，莱阳，栖霞，海阳招远等地买房，基本集中在市区，莱山和开发区是最典型的，开发区人口组成至少70%是外来人口，莱山区也差不多，一流二流企业的房子就是被他们买去的

作者: 千里之外取贞操 时间: 2018-3-15 09:11

心眼看骗局发表于 2018-3-15 08:39
钱多人傻得老烟台人还是少，你也不看看那些一流二流企业的盘都是谁买的，基本都是近10多年来烟台工作的外 ...

城市规模导致流通性差扩展速度慢格局几十年不变

像北京 3环扩5环 5环扩7环  7环扩燕郊  燕郊扩雄安京津冀就这么扩着扩着连起来了

长三角  珠三角也是一样

烟威青现在也就青岛有这种觉悟不断的吞并

烟台直到去年为止还是防吞并不停的内缩生怕好东西离市中心偏了

芝罘区北马路南大街火车站一区域就是个烟台代表

3个车站  一个火车站港口 2个商圈都集中在一起

只能是越来越脏乱差

所以说在大城市买房  地方偏一点不重要  不出2  3年地铁就修过来了

开发商实力是一个很大的参考因素

优质开发商的质量服务户型设计管理模式  都是和二三流没法比的

不出5年可能郊区就变市中心了

而烟台这种城市

买房地脚才是第一要素

好的地脚就算是2  3流开发商也可以接受只要不是特别恶心那种
毕竟一流开发商在三线城市的物业都是外租的很少有自己家物业

如果位置偏了可能住进去5  6年了门口的路灯都没配齐

作者: 窃格瓦拉 时间: 2018-3-15 11:51
厉害啊，膜拜大神

作者: yt.wj 时间: 2018-3-15 13:07
建城颐苑小区不错

作者: 与我无关 时间: 2018-3-15 13:17

心眼看骗局发表于 2018-3-11 17:58
房地产企业的分类大致有这么几种方法。大家都知道国内的恒大，碧桂园，富力，万科这类大型知名地产企业，都 ...

我什么不懂啊，就是感觉，甭管哪个行业，都还是被中字头企业霸占着最好的资源，但他们纳了多少税就不得而知了。说是市场经济，其实离真正的市场经济差远了，保护的太明显。

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-15 14:18

千里之外取贞操发表于 2018-3-15 09:11
城市规模导致流通性差扩展速度慢格局几十年不变

像北京 3环扩5环 5环扩7环 7环扩燕郊燕郊扩雄安 ...

说的棒棒的，

作者: 好吃的不是拉面 时间: 2018-3-15 14:19

心眼看骗局发表于 2018-3-12 07:58
敢肯定的是，这类高利息资金规模在借款比例中规模极大，实际在13个点以上到16个点之间，这个数据区间基本接 ...

楼主这样的高质量帖子，论坛没多少了，拜读！！
这么说，买碧桂园，万科，恒大这三巨头的房子，是不是不如买中铁，保利，绿地之类的呢？

作者: linerzhang 时间: 2018-3-15 14:20
来说说兴盛名仕城吧！！坑了好多人的钱，一期建了四五年，二期卖不掉还捂盘，虚高价格9000多的，怎么看一下这么样房地产商，特别他们销售女领导，心胸特别的不宽广！！！

作者: 好吃的不是拉面 时间: 2018-3-15 14:32

hypothesis822 发表于 2018-3-14 14:49
最后想补充一点：
千万不要信什么央企大品牌实力什么的，都是垃圾！

我觉得飞龙最好，起码质量杠杠的。
银和怡海不做刚需盘，感触不到。

作者: 好吃的不是拉面 时间: 2018-3-15 14:40

linerzhang 发表于 2018-3-15 14:20
来说说兴盛名仕城吧！！坑了好多人的钱，一期建了四五年，二期卖不掉还捂盘，虚高价格9000多的，怎么看一下 ...

最近貌似又开盘了……

作者: 呼啦呼啦小花花 时间: 2018-3-15 15:03
本地政府开放商或者万科恒大这样的

作者: Splitter 时间: 2018-3-15 15:15
到底买什么样的，说重点

作者: misyang1029 时间: 2018-3-15 15:44
楼主说的很好，支持

作者: linerzhang 时间: 2018-3-15 15:46

好吃的不是拉面发表于 2018-3-15 14:40
最近貌似又开盘了……

刚开始是捂着，这么没有房那么没有房，后来看情况不行，自己演不下去了，然后就开始让中介去帮忙推广了啊

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-15 20:04

好吃的不是拉面发表于 2018-3-15 14:19
楼主这样的高质量帖子，论坛没多少了，拜读！！
这么说，买碧桂园，万科，恒大这三巨头的房子，是不是不 ...

你的这个说法差不多，保利，中铁，绿地这些央企项目，你可以看看建设前期，周边很荒凉，过5年建设起来，10年成熟配套起来时候，芝罘区的保利紫薇郡，当年那都没人去的荒郊，城铁南站起来了，保利香榭丽，烟台高铁南站后来起来了，中铁的那个超大盘，现在你看不出来，但是地理位置在芝罘区和莱山区中点上，去芝罘区中心和莱山中心都在五公里左右，周围五公里范围内有高铁站，有塔山公园，高速路口，莱山初家中学也不远。我记得没错，地铁一号线离你们不远，地铁三号线在中铁门口

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-15 20:10

心眼看骗局发表于 2018-3-15 20:04
你的这个说法差不多，保利，中铁，绿地这些央企项目，你可以看看建设前期，周边很荒凉，过5年建设起来，1 ...

万科的其实也可以，芝罘区的万科海云台，芝罘岛上的地盘就不用说了吧，万科套路和保利和中铁也差不多，开发区的万科城，也在地铁一号线上，政府给配了小学，唯一缺陷是中学划片给划到了古县中学，进不了开发区实验中学，不过万科城，政府引进了佳世客配套啊，周边还给建了个大立交桥。再比如福山的万科假日，在地铁三号线上，不过道路交通发达啊，离福山大市场超近。而且去芝罘区和开发区还有福山区上班，都是30分钟左右车程，而且那块基本不堵车

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-15 20:13

linerzhang 发表于 2018-3-15 15:46
刚开始是捂着，这么没有房那么没有房，后来看情况不行，自己演不下去了，然后就开始让中介去帮忙推广了啊

如果没有二中分校，不是为了陪孩子读书，那垃圾地方还是别考虑了，你没钱买阳光力高海岸或者金地格林世界，有钱买中海紫御公馆，离高新区管委和医院多近啊

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-15 20:17

Splitter 发表于 2018-3-15 15:15
到底买什么样的，说重点

兄弟，你想买啥样的，重点在于你的经济收入，钱多了想买什么样的都行不是么，重点就是你的家庭需求，你是年轻群体，考虑上班和孩子接送上学方便，教育第一，你要是中老年群体，考虑医疗和日常消费，当然你有钱就无所谓了

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-15 20:17

Splitter 发表于 2018-3-15 15:15
到底买什么样的，说重点

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-15 20:19

呼啦呼啦小花花发表于 2018-3-15 15:03
本地政府开放商或者万科恒大这样的

只要空手套白狼的地产商，我都不选，这种地产商，房价不会低。。。他们成本就比一般地产商高很多

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-15 20:21

好吃的不是拉面发表于 2018-3-15 14:32
我觉得飞龙最好，起码质量杠杠的。
银和怡海不做刚需盘，感触不到。

这两家本事是做建筑公司出身的，在烟台本地房企里面，还算有道德心的吧，不过他们开发量不大，都是围绕特么周围的集团或者公司人员的福利房多，外人很难买到。比如开发区的衡悦广场，基本就是万华集团的员工安置房

作者: 心眼看骗局 时间: 2018-3-15 20:24

linerzhang 发表于 2018-3-15 14:20
来说说兴盛名仕城吧！！坑了好多人的钱，一期建了四五年，二期卖不掉还捂盘，虚高价格9000多的，怎么看一下 ...

有什么好说的，要不是靠着二中，孩子上学少遭罪，那垃圾地方，100年都发育不起来。话说能考上二中的孩子都是好孩子，高中住校你怕什么

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