【一路繁华】胸有成竹 沙场点兵——金街品牌落位实战策略（上）

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　　品牌落位是招商管理的关键环节，是将既定的项目定位、业态规划通过品牌落位和执行来进行最终实现。科学精准、符合定位的品牌落位，不但能够提高品牌商家的经营业绩，更能有效达成业主的租金收益目标。
　　然而金街的品牌落位就像在下一盘很大的围棋，已有的丰富的品牌资源就是手中的棋子，但是如何落子，怎样排兵布阵，这是一门学问。


　　品牌落位是金街招商的最终实施方案，过程中主要遵循以下几大原则：一是要符合定位；二是要遵循品类规划；三是可执行，在充分对商业资源进行认真摸底，选择代表品牌全面沟通确认可执行后开展落位；四是要适销，当地成熟、成长性强的品牌优先落位；五是协调性，关注相邻品牌风格要协调，顺畅自然，巧妙过渡。


　　一、深化定位：既要依附又要独立
　　万达金街与大商业既有共同点，又有不同点（如产权独立），于是在金街招商过程中，既要把它当成一个独立的项目来看，又要把它同大商业有力捆绑在一起，因为它也是整个项目的重要组成部分。
　　因此，万达会给金街做独立的定位，独立的招商策略，对其前期的规划、调研、定位必须做到专业，如周边人口构成，它应该适合什么样的消费群体等等，但最重要的前提是应该同大商业如何补充，如何共生，明确万达金街在整个项目以及城市中所扮演的角色。
同时，要摸清现有商业资源是否能够支撑定位，因为只有认真剖析与深化定位，才能明确主要品类及相应品牌范围。


　　二、品类规划：左顾右盼瞻前顾后
　　首先，在进行业态规划之初，万达商管会对现有品牌资源进行分类，根据定位进行初步筛选。其次，针对不同楼层、不同区域，执行由整体到局部、从主到次的品类细化及合理规划。在开展此项工作时，尤其注意楼层主题突出，客流冷区和热区合理过渡，品类搭配符合消费习惯。具体操作中主要把握以下四个原则：


　　1、差异性：
　　业态多样化，既要避免金街内部销售分流，又要确保同大商业内进行差异化区分，提升项目整体竞争力，同时也有利于金街特色经营业态的创建和保持。
　　以餐饮业态为例，金街餐饮一般分为中餐、西餐、咖啡酒吧。中餐按菜系分为：苏、闽、川、鲁、粤、湘、浙、徽等八大菜系，此外还有一些颇具影响的东北菜、本帮菜、赣菜、鄂菜、京菜、冀菜、豫菜、客家菜、清真菜等菜系。西餐按照国家地域可分为法餐、意餐、德餐、美餐、日韩料理、东南亚风味等。


　　虽然在各地金街餐饮业态都占据着重头戏，数量颇多，但因有万达商管在整个招商管理过程中的整体专业把控，极大程度上保障各种餐饮品类的丰富性，进而形成餐饮业百花齐放的盛况。当然，在实际操作中餐饮类也有可能重复出现，但前提必须是功能互补。


　　2、丰富性：
　　丰富的品类规划有利于实现快速旺场，引领并改变当地的消费观念和生活方式，同时能带来整体租金收益的稳定增长。
　　从目前来看，各地金街的业态主要以餐饮和儿童业态为主，美容、美发、健身、金融、摄影等生活配套类以及酒吧等业态作为多元化补充，珠宝、鞋服等零售业态点缀分布其中。从而金街在能做到自身品牌链丰富完整的同时，又能和大商业进行完美互补。


　　3、关联性：
　　即同一楼层针对类似消费群体，将同一类客群喜好的商品集中于一个区域以增加销售机会，使得客流与销售的转化率最大化。
　　各个业态之间关联衔接是否顺畅、合理，关系到消费的舒适感及流畅性，也在某种程度上决定了顾客逗留的时间长短以及交易额的大小。因此，对金街来说，业态落位关联衔接的合理性是确保客流动线流畅、提高店铺到达率、提升总体销售的重要途径。
　　例如，在上海宝山万达金街，商管有计划地把儿童业态集中引导到二楼，包括儿童早教、游乐、零售、美术和DIY等，同时又补充引进了丰富的美容SPA、美发、健身以及家居家饰类年轻妈妈常逛的业态，大大提高了二楼的消费粘性。


　　4、针对性：
　　品类规划要符合消费特性，有针对性地落在不同区域。这将有利于消费者能够在最短的时间内找到自己想要的商品或服务，达到快速成交、促进其他消费的目的，提高消费满意度。
　　例如，在临城市主干道的外环商铺，为了最大化延长目标客群的停留时间，万达商管通常会针对地规划一些便利店、生活配套、快捷餐厅等，这类业态布局灵活，业种丰富，租金承载力高，有效带动人流并创造良好租金收益。


销售热线：400-6766-400 转 3239
项目地址：烟台市开发区衡山路与淮河路交汇
楼盘详情：http://loupan.ythouse.com/main/index.php?sid=977

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以后也有开发区金街吗？