公寓到底能不能买 - 烟台论坛-烟台社区

先说结论，能买，但是不适合大部分人，如果非要买一定要选择每个区的中心位置

一、商住公寓的解释

商住公寓这个名词本身有问题，在国家的规定里边，并没有“商住”这种类型，在地块的使用规定里边，只有住宅和商业这两种。“商住”其实是开发商自己做出来的一个名词。公寓本质上应该是写字楼，分割好的写字楼。这也就解释了为什么绝大多数的公寓没办法引入天然气。

国内的公寓，和国外的公寓还是有本质的区别的。主要在于产权，国外的公寓虽然也是高层，但是是永久产权。也就是说，你买下来以后，这块地和上边的房子，都是你的。所以有人用国外的公寓来类比国内的公寓，是不合理的。

二、开发商为什么要建公寓

第一种，拿地的时候整个地块都是商业用地，如果单纯的建商铺、写字楼，预期的回报率可能会不足，卖的话也不太好卖，那就把其中一栋或者几栋写字楼分隔成小型的公寓，本质上还是商业用地。写字楼出售的同时，企业职工如果考虑上班，可能会购买公寓自住，投资的想要买来出租给写字楼里的企业职工的，也会购买部分公寓，相互扶持，带动周边的人气。更好的为整个地块的发展做准备。

第二种，拿地是综合型用地，会被要求在建设住宅的同时，有比例的建设商业，也就是说，部分地块必须建设商业。全部修建成商铺的话，如果招商引资做不好，很容易就烂掉了。如果修建公寓，既不违反规定，还好卖。

三、公寓的缺点：

1、税费高：严重超出住宅出让税费，且没有优惠政策（不管多少年，税费要一样付）

2、产权年限短：本身的产权只有40年，实际买到的时候不会到40年（产权要从拿地时间开始算）

3、生活成本高：商水商电价格为住宅水电的两倍，物业费比同等地段至少上浮30%（数据不准确，可能高也可能低）

4、不能落户，没有学区（部分城市可公寓落户上学，比如我所在的城市烟台）

5、可动用的杠杆小，首付比例高（商业地产首付比例50%，利率一般要上浮30%）

6、同等位置，价格低，升值慢（住宅大涨，公寓小涨，住宅小涨，公寓持平，住宅小跌，公寓完全卖不出去。）

7、梯户比高，居住人员多且杂（3梯10户，4梯12户，6梯24户，住宅一般是1梯1户，1梯两户，2梯3户，2梯4户）

8、公摊大，得房率低（公摊普遍在30%以上，普通住宅公摊一般在30%以内）

不洗缺点，没得洗，这篇文章也不是想给大家推荐公寓，只是不想大家一竿子打死这种产品。

四、公寓的优点

1、不限购限贷，对于很多年轻人来说，想要有一套自己的房子，得满足很多要求，公寓这种产品，有钱就行

2、不占用住宅贷款名额。商业产权的物业和住宅产权的物业贷款是分开的，不管你买多少套公寓，都不占用住宅贷款名额，也就是说，仍然能够享受首套房的贷款政策

3、总价低，比同等位置的住宅在单价上明显低很多，再加上本身面积比较小，总价很有优势。

3、比住宅容易出租，回报率较高。年轻租户更愿意去租独门独户的房子，即使多付一点钱。

4、位置一般比较好。公寓的位置一般选址都不错，要么是再优质地段，要么是这个地段有特点。不然卖不出去。

5、拆迁赔偿比例比较高，按照商铺的赔偿比例走，1:3，但是很少有开发商愿意拆掉公寓楼来新建，成本太高不划算.

五、关于公寓的产权年限

公寓项目如果按照正常的施工建设流程，是能够拿到不动产证的。按照我国《物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

《物权法》第三十九条
也就是说即使土地到期，土地上你的不动产还是属于你的。

关于土地使用年限的政策：

《物权法》第一百四十九条

《物权法》第一百四十九条
《城市房地产管理法》第二十二条

《城市房地产管理法》第二十二条
对于商业地产，目前没有明确规定续期如何缴纳费用，这也是大家比较担心的问题。当前也没有相应的案例进行参考和指导，只能寄希望于后续相关法规的进一步完善。部分开发商和从业人员以《物权法》第一百四十九条之规定，来告诉消费者，购买商业公寓到期可自动续期，完全是忽悠。

六、什么样的客户适合买

综上述，公寓不适合很多人，如果你是刚需型客户，购房是准备结婚生子，长期居住，无论如何不要购买公寓。如果考虑房产投资，想要短期出手，也不适合购买公寓。依照我自己的看房，下述几种客户，可选择购买公寓。

1、购房主要是为了过渡，也就是说，不准备长期居住在该房产中。不管你是单身还是恋爱中，手上有积蓄，不想用家里的钱，又想要买一套自己的房子，可以考虑一下小面积的公寓，居住结束后，可以长期进行出租，获得稳定的收益。

2、小姐姐作为婚前财产。最近一段时间，我接触到的客户以此目的来咨询购买公寓的，不在少数。首付低，自己能付。女孩子手上有套公寓，不会给男方产生太大压力。后期不管是作为长期饭票，还是作为朋友/自己小聚的场所，都是不错的选择。

3、想要有一份稳定的长期收益（房租）。做好了持久战的准备，不准备卖出去（公寓交易赚钱挺难的），想要一个长期稳定的收益，可以考虑购买公寓。

七、平层和loft怎么选

同等位置，loft优于平层，可使用面积更大，装修起来以后的漂亮程度也更高。但是购买loft一定不要被样板间欺骗了，一定一定要关注层高，原则上，loft层高应该高于4米，最低最低3,5米以上，才能保证居住的舒适程度。